旅游资源经营权价值评估模型与可持续发展探究

2023-11-16 理论教育版权反馈

【摘要】：收益还原法的关键参数包括使被评估资产经营期内预期净收益和适宜资本化率。收益还原法的计算模型为：其中，V表示待评估的景区旅游资源经营权价值；Wt表示景区在第t年产生的净利润；n表示景区的特许经营年限；r为预期净利润的资本化率。而且，就某些出让年限较短的景区旅游资源经营权而言，采用现金流折现法或收益还原法或许会产生评估结果失真问题。

综观国内外收益法的具体模型，其在房地产等有形资产和矿业权等无形资产的评估案例中应用较多，在景区资产评估上应用较小，其主要模型可以划分为三类：现金流折现法、收益还原法和收益权益法。

（一）现金流折现法、收益还原法和收益权益法的比较分析

现金流折现法的关键参数包括使被评估资产经营期内预期现金流量和适宜折现率。其中，现金流量包括实体现金流量和股权现金流量，前者指被评估资产的投资人拥有的现金流量总和，一般用平均资本成本来折现，后者指实体现金流量扣除与债务相联系的现金流量，一般用权益资本成本来折现；折现率是将被评估资产经营期内预期收益折算成现值的比率，其取值与未来现金流量的获得风险正相关。现金流折现法的基本模型为：

其中，V表示待评估的景区旅游资源经营权价值；CFt表示景区在第t年产生的实体现金流量和股权现金流量；n表示景区的特许经营年限；r为经营期内预期现金流的折现率。

收益还原法是估测被评估资产的未来预期收益，并按照相应的资本化率将其折算成的现值作为被评估资产价值。其内在蕴意是资产买方购买待评估资产所需支付的货币不应超过具有相似特征的可比资产的未来预期收益的现值。收益还原法的关键参数包括使被评估资产经营期内预期净收益和适宜资本化率。其中，被评估资产经营期内的预期净收益一般用简单时间序列模型或线性回归模型进行预测，资本化率一般用无风险收益率加上风险收益率和通货膨胀率进行测算。据此我们能够看出，收益还原法与现金流折现法的计算模型区别主要在于前者的分子是预期净收益，后者的分子是预期净现金流量。收益还原法的计算模型为：

其中，V表示待评估的景区旅游资源经营权价值；Wt表示景区在第t年产生的净利润；n表示景区的特许经营年限；r为预期净利润的资本化率。

收益权益法是在特定条件下采用收益途径评估旅游资源经营权的一种可选评估方法。我国景区的整体概况是大型景区占比小，中小景区、待开发景区、成长期景区占比大，其共同特征是旅游资源保护手段较落后，景区开发与运营能力较弱，财务管理不规范等。进而在这些景区的旅游资源经营权出让过程中，其能够提供的微观财务报表或数据不够充分规范，难以符合应用现金流折现法和收益还原法的前提条件。而且，就某些出让年限较短的景区旅游资源经营权而言，采用现金流折现法或收益还原法或许会产生评估结果失真问题。因而，许多国内学者在采用收益途径评估原理基础上创设了收益权益法，其是将经营期内景区预期总营业收入折现后再乘以旅游资源经营权权益系数以测算出旅游资源经营权价值。收益权益法的关键参数是旅游资源经营权权益系数，其在景区营业收入一定的条件下，与净收益或净现金流量呈正相关，与景区总成本费用呈负相关。收益权益法的计算模型如下：

其中，V表示待评估的景区旅游资源经营权价值；Et表示景区在第t年产生的营业收入额；n表示景区的特许经营年限；r为预期净利润的折现率；k为旅游资源经营权权益系数。

由于收益权益法仅仅着眼于景区营业收入，没有考虑营业成本或期间费用，所以其评估所需的微观财务数据远少于现金流折现法与收益还原法。进而，相较于现金流折现法或收益还原法，收益权益法的主要特征就是在计算模型中添加了旅游资源经营权权益系数这个变量，用它与营业收入的乘积来简化净收益或净现金流量的估测过程。当然，随着景区微观财务数据的充分与规范，加上测算方法的改进，旅游资源经营权权益系数这个变量也能够被测算得较精确。

（二）收益还原法与现金流折现法的比较分析

收益还原法与现金流折现法之间究竟存在什么样的联系与区别，国内外学者的观点大致能够分为三类。

其一，方法同一观。这一派的学者认为收益还原法与现金流折现法其实是一种方法，这两种称谓仅仅是同义表述，其内在逻辑是两种方法的评估思路都是将待评估资产一定时期内的预期收益按照资本化率折算成现值，两者的评估模型都能将其标示为：

其二，方法相近观。这一派的学者认为收益还原法与现金流折现法不是同一种方法，但是两者之间的内在联系十分紧密。其内在逻辑是：尽管这两种方法的评估模型基本相似，但是基于这两种方法而衍生出来的新模型则不同。例如，收益法衍生出来的收益权益法与现金流折现法衍生出来的两阶段折现模型、经济增加值法（EVA）区别明显。因为很少有学者会认为收益权益法属于现金流折现法，且很少有学者会认为两阶段折现模型、经济增加值法（EVA）属于收益还原法。

其三，方法相异观。这一派的学者认为收益还原法与现金流折现法是分属不同领域的两种不同方法。其内在逻辑是：首先，两者的专属领域不同。收益还原法的专属领域是资产评估领域，现金流折现法的专属领域是金融分析领域。^[11]其次，两者的前提条件不同。收益还原法既适宜于持续经营情形，又适宜于资产非在用、清算、残余等情形；而现金流折现法一般仅适宜于持续经营情形。最后，两者的主要评估影响因素不同。收益还原法的主要评估影响因素是可货币化的预期收益、资本成本和获利年限；而现金流折现法的主要评估影响因素是预期持续现金流和相伴的折现率。(www.chuimin.cn)

综上所述，从整体角度来看，收益还原法与现金流折现法的科学性都较高，但计算过程稍复杂，涉及指标多。收益权益法额净收益额较为简化，涉及指标少，整体科学性和准确性都要比收益还原法和现金流折现法低一些。就收益还原法与现金流折现法的方法思路、评估程序和评估模型而言，两者的方法逻辑基本一致，但也存在些许不同。在资产评估领域，更多地采用收益还原法；在资本定价与金融分析领域，更多地采用现金流折现法。收益还原法与现金流折现法在评估中所设计的收益额或现金流量、折现率和收益期等参数的内涵也会因具体应用条件的不同而不同。

【注释】

[1]龙江智，卢昌崇.从生活世界到旅游世界：心境的跨越［J］.旅游学刊，2010（06）.

[2]谢彦君.论旅游的本质与特征［J］.旅游学刊，1998（04）.

[3]谢彦君.论旅游的现代化与原始化［J］.旅游学刊，1990（04）.

[4]保继刚，楚义芳.旅游地理学［M］.北京：高等教育出版社，1999：71.

[5]杨贵庆.城市社会心理学［M］.上海：同济大学出版社，2000：66－67.

[6]刘俊.中国旅游度假区治理结构及变迁［J］.旅游科学，2007（04）.

[7]高静，章勇刚.旅游目的地营销主体研究：多元化视角［J］.北京第二外国语学院学报，2007（03）.

[8]李翠.浅谈我国旅游发展中的政府作用［J］.中国水运，2007（08）.

[9]侯小阁，栾胜基.环境影响评价中公众行为选择概念模型［J］.北京大学学报，2007（04）.

[10]白秀兰.浅析公众参与理论及其制度构建［J］.前沿，2007（07）.

[11]谢志岿.“社会资本”：理论史与主要论域［J］.学术探索，2007（03）.