收益还原法的关键参数包括使被评估资产经营期内预期净收益和适宜资本化率。收益还原法的计算模型为：其中，V表示待评估的景区旅游资源经营权价值；Wt表示景区在第t年产生的净利润；n表示景区的特许经营年限；r为预期净利润的资本化率。而且，就某些出让年限较短的景区旅游资源经营权而言，采用现金流折现法或收益还原法或许会产生评估结果失真问题。......
2023-11-16
旅游资源经营权价值资产评估方法的适宜性分析
【摘要】：鉴于这一情形，笔者认为旅游资源经营权评估基本上符合市场法的第一个前提条件。所以，旅游资源经营权评估不符合成本法的第三个前提条件。相较于成本法和市场法，旅游资源经营权价值评估实践契合收益法的方法思路与前提条件，所以收益法是现阶段旅游资源经营权价值评估最适宜的资产评估方法。
旅游资源经营权价值采用资产评估方法，从现实市场的收益、成本入手进行评估。旅游资源经营权价值评估主要有成本法、市场法和收益法。但综合评判，本研究认为，收益法评价旅游资源经营权价值相对科学。
第一，就理论溯源和方法思路层面而言，市场法源于均衡价格论，其基本逻辑是拥有完全信息的买者对某资产的出价不会超过取得可替代资产的价格。如果在评估某旅游资源经营权时能够找到近期类似旅游资源经营权的交易价格，则经过比较研究能够测算出待评估旅游资源经营权价值。[9]成本法源于劳动价值论，其基本逻辑是拥有完全信息的买者对某资产的出价不会超过在附近建造一个可接受的替代品的成本。由于旅游资源经营权的权利性质是用益物权，属于无形资产，所以基本上无法测算待评估旅游资源经营权的重置成本和相应损耗，即成本法的方法思路不适宜应用于旅游资源经营权价值评估。收益法源于边际效用论，其基本逻辑是拥有完全信息的买者对某资产的出价不会大于该资产未来预期收益的现值。如果在评估某旅游资源经营权时能够预测出其未来经营期限内的预期收益，并根据相应资本化率将其折算成现值，则能够测算出待评估旅游资源经营权价值。
第二，就资产评估方法应用前提层面而言，市场法的前提条件包括现实中存在一个活跃的公开市场、公开市场上存在与待评估资产具有可比性的资产及其交易活动、评估时点与可比性资产的交易时点的时间间隔不长。首先，由于现阶段国内还没有正式的旅游资源经营权的公开（交易）市场，但是旅游资源经营权流转交易案例已经逐年增多。鉴于这一情形，笔者认为旅游资源经营权评估基本上符合市场法的第一个前提条件。其次，由于旅游资源构成的复杂性与类型的多样性，所以在旅游资源经营权评估实践中难以找到与待评估旅游资源经营权具有可比性的参照旅游资源经营权。可见，旅游资源经营权评估难以符合市场法的第二个前提条件。进一步地，由于具有可比性的参照旅游资源经营权难以找到，可以推知旅游资源经营权评估难以符合市场法的第三个前提条件。
成本法的前提条件包括具有齐全完整的历史资料、资产可再生或可复制、资产具有贬值特性。首先，部分处于发展期或成熟期的景区具有较完备的旅游资源及景区旅游收益的历史资产，所以旅游资源经营权评估基本上符合成本法的第一个前提条件。其次，由于旅游资源经营权属于无形资产，其与有形资产的可再生或可复制属性没有丝毫关联，所以旅游资源经营权评估不符合成本法的第二个前提条件。最后，尽管旅游资源经营权的标的物——旅游资源在未合理保护或过度开发时会产生耗损或贬值情形，但是旅游资源经营权属于无形资产，不具有贬值特性。所以，旅游资源经营权评估不符合成本法的第三个前提条件。(www.chuimin.cn)
收益法的前提条件包括预期收益可预测并可货币化、与预期收益相伴的风险可预测并可货币化、获利年限可预测。首先，已开发景区的旅游收益一般具有一个稳定的变动趋势，应用时间序列计量模型能够较准确地预测出待评估景区依托旅游资源带来的预期旅游净收益，即景区预期收益可预测并可货币化，所以旅游资源经营权评估符合收益法的第一个前提条件。其次，由于旅游资源经营权属于特许经营权，在特许经营期内经营者不会受到来自经营权需求市场的竞争压力。换言之，景区获取旅游净收益所需要承担的风险是可控的。而且基于财务学理论能够较准确地测算出将待评估景区预期收益转换成现值的“折现率”，亦即与预期收益相伴的风险可预测并可货币化，所以旅游资源经营权评估符合收益法的第二个前提条件。[10]最后，旅游资源经营权的出让方一般为各地政府或者其附属机构，在旅游资源经营权出让合同中都有经营权出让的具体年数，亦即获利年限可预测，所以，旅游资源经营权评估符合收益法的第三个前提条件
综上所述，由于难以测算待评估旅游资源经营权的重置成本和相应损耗，不符合成本法的方法思路与前提条件，成本法不适合评估旅游资源经营权价值。由于现阶段我国旅游资源经营权公开交易市场尚未构建，一般难以找到与待评估旅游资源经营权具有可比性的参照旅游资源经营权，难以符合市场法的全部前提条件，所以应用市场法评估旅游资源经营权价值也具有非常大的难度。相较于成本法和市场法，旅游资源经营权价值评估实践契合收益法的方法思路与前提条件，所以收益法是现阶段旅游资源经营权价值评估最适宜的资产评估方法。
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2023-11-16
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2023-11-16
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2023-11-16
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2023-10-20
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2023-11-16
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2023-11-16
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