土地使用税以纳税人实际使用的土地面积为依据，依照规定的税额，按年计算，分期缴纳。计算该厂年度应纳土地使用税税额。其中，西服厂使用78 000平方米，光明招待所用地面积为52 000平方米，西服厂和光明招待所位于30万人的城市，当地政府核定的单位税额为该级幅度税额的最高额。因而西服厂、光明招待所应分别承担土地使用税的60%和40%。......
2023-07-25
土地增值税应纳税额计算指南
【摘要】：在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。因此，《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
（一）增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入额和扣除项目的金额。在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。因此，《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。
1.隐瞒、虚报房地产成交价格
“隐瞒、虚报房地产成交价格”，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
2.提供扣除项目金额不实
“提供扣除项目金额不实”，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
上述所说的“房地产评估价格”，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
（二）应纳税额的计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，一般可以采用速算扣除法计算。即：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体方法如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%分别为2级、3级、4级的速算扣除系数，见前述表7-1。
【例7-1】南京某房地产开发公司转让商品房一栋，取得不含税收入总额为2 000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为600万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
（1）先计算增值额：
增值额=2 000-600=1 400（万元）
（2）再计算增值额与扣除项目金额的比率：
增值额与扣除项目金额的比率1 400÷600×100%=233%
根据上述计算方法，增值额超过扣除项目金额200%时，其适用的计算公式为：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
（3）最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：
应缴纳土地增值税=1 400×60%-600×35%=84（万元）
【例7-2】某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得不含税转让收入1 400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，可扣除有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：
开发费用21万元，未超过前两项成本之和的10%，可据实扣除。
扣除项目金额=（320+65）×（1+20%）+21+77.7=560.7（万元）
增值额=1 400-560.7=839.3（万元）
增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69%
应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54（万元）
【例7-3】某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得不含税货币收入7 500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2 100吨（每吨2 500元）。公司为取得土地使用权支付1 450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2 110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过承认标准），支付可扣除转让房地产有关的税金47万元。计算应纳税额如下：
收入额=7 500+2 100×0.25=8 025（万元）
其他开发费用实际支出比例=（480-295）/（1 450+2 110）=185/3 560=5.2%
超过5%的限额，按5%计算如下：
（1 450+2 110）×5%=178（万元）
扣除项目金额=（1 450+2 110）×（1+20%）+295+178+47=4 792（万元）
增值额=8 025-4 792=3 233（万元）
适用级次=3 233÷4 792=67.5%
应纳税额=3 233×40%-4 792×5%=1 053.6（万元）
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2023-07-25
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