城市拆迁中政府转型：利益整合成果

2023-12-04 百科知识版权反馈

【摘要】：因此，被拆迁人的利益兼具个人性和社会性，并且，社会性是其主要属性，因为从被拆迁人利益受损的后果来看，对社会产生的负面影响更大，会引起社会动荡。被拆迁人在房屋拆迁中获得利益，一是土地使用权的补偿。被拆迁人实际上可能是唯一利益受损的主体，其受损的原因是拆迁补偿水平确定的不科学性和拆迁程序的不合理性。

二、被拆迁人与个人利益

被拆迁户也是市场主体和利益主体。所谓“市场主体”，是说政府在与他们签订拆迁协议时，应尊重其对利益以及利益预期的独立判断，尊重其自愿交易的自由。所谓“利益主体”，是说被拆迁户的私人财产和现实利益受法律保护，包括政府在内的任何人不得以任何理由进行掠夺和侵占，否则将严重违背市场公平的原则，同时违背公共福利全民公平享有的原则。被拆迁人利益就个体来说是个人利益，但是将为数众多的被拆迁人作为一个整体，放到我国目前的拆迁现状和法律规定下来看，他们是群体，是社会弱势群体，群体的利益、社会弱势群体的利益是包含在社会利益的范畴里的。因此，被拆迁人的利益兼具个人性和社会性，并且，社会性是其主要属性，因为从被拆迁人利益受损的后果来看，对社会产生的负面影响更大，会引起社会动荡。

被拆迁人在房屋拆迁中获得利益，一是土地使用权的补偿。公民的房屋总是建在一定的土地之上的，但是由于宪法规定的土地公有制度，城市的土地属于国家所有，由此也决定了政府作为公有土地的代表，在政府单方决定收回土地或同意土地出让时被拆迁人可取得土地出让金。但根据现行的《拆迁条例》，被拆迁公民享有的土地使用权取消（被征收）却无法得到土地使用权补偿，而只就其房屋拆迁获得补偿，这在法理上极不妥当。《城市房地产管理法》第十九条仅仅保护了一级土地出让市场之商业开发商的补偿权，对再转让后土地使用权人之保护却是空白的。根据《城镇土地使用权出让和暂行条例》第四十二条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。如果是住宅用房，购房者从开发商处购买的房产，其土地使用权一般应为65年以上，而这一土地使用权是购买者完全承担了开发商摊入购房款中的土地出让金及各项费用后取得的，当其因政府决定被强制收回时，理应得到合理的补偿。但在实践中，开发商对被拆迁户的补偿缺省和在计列开发成本时的高估，就形成一大块高估低赔的差额利益，而且被其无偿取得。二是房屋附属物质损失的补偿。根据《拆迁条例》的有关规定，被拆迁人可得到补偿的项目包括:被拆迁房屋的价值补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、因被拆迁造成停产停业的适当补偿。建设部关于《“房屋拆迁补偿安置费”所包含内容的复函》（建房住函字［1995］7号，1995年3月8日）规定:“根据国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》的规定:‘房屋拆迁补偿安置费’是由拆迁人对于被拆迁人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成。既包括拆迁人在拆迁补偿中，实行产权调换形式所支付的结构差价结算费用和实际作价补偿所支付的房屋价值，也包括拆迁人在拆迁安置中所支付购建安置房费用和各种补助费用。”具体的补偿标准往往是由地方政府以规范性文件硬性规定，且都是偏低的限制性补偿，拆迁人也都直接依据各项标准订出补偿数额，以至于拆迁补偿协议的“自愿”、“平等协商”条款大多仅具有形式意义而已。(www.chuimin.cn)

在拆迁中，被拆迁人可能要支付高额成本或失去应得福利。按理说，居民从条件较差的旧房搬迁到条件改善了的新房，经营户从原来设施不完备或条件很差的商铺搬迁到规划良好的新商铺，其总体福利得到了改善，大多数旧城改造和城市建设项目给人们带来很多福利，但这只是一般意义而言的。相对于政府和开发商的强势地位，被拆迁人无疑处于一种弱势地位。如果拆迁行为本身欠缺平等协商之基础，补偿又显失公平的话，具体到每一个拆迁户，离开原有房屋付出的成本是多方面的。他们不但失去了房屋本身，更有附着于房屋所在地的各种无形损失，诸如生活来源转移或者中断，交通、就医、入学不便以及总体生活成本增加等一系列问题，若拆迁后补偿不到位更可能造成被拆迁人财产权益的减损，这无疑是雪上加霜，导致原住户生活质量下降，居民群体日益“边缘化”和“贫困化”。

在目前的制度安排下，原居民在拆迁的各当事人中是最弱势的一方，他们是拆迁的被动接受者，既无力推翻政府拆迁的决定，也无力对抗开发商的强行拆迁行为。他们唯一能做的只是在有限的范围内争取稍多一点的补偿。在缺少可参考的“公平市场价格”的条件下，《城市房屋拆迁管理条例》规定补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权，从经济上看应是合理的。其中应予补偿的收益主要有三种，即租金、生产经营预期收益和拆迁产生的费用。然而，还是由于缺少公平市场价格作为参考，补偿水平的高低实际上依赖于房地产评估机构。不论是基准地价还是基准房价，原危旧房的居民所掌握的信息相对于开发商或评估机构来说都是非常有限的，信息不对称使他们在决定补偿水平的谈判中处于不利的地位。更为严重的是，目前多数房地产评估机构仍是依附于行政权力而存在，在进行评估时更易受房产商的影响，其出具的评估报告也可能带有浓厚的行政行为色彩，这种状况影响了其评估出的补偿水平的公平性。即使评估得出的结论从经济上看是合理的，但从社会角度看是否合理也存在问题。这种情况下的强制拆迁实际上是在居民不具备经济实力的情况下强行将他们推到了卖旧换新的市场上。原危旧房居民往往收入水平较低，如果不拆迁，他们的居住条件虽然差但还可以维持，而在拆迁之后，他们在市场上比较难于找到维持同等生活条件的替代住房。另外，即使他们迁移到边远郊区可以用补偿款买到条件稍好一点的住房，也会因远离原来的工作环境、生活环境而承受许多不便、花费额外的交通费用和时间，对于这种不便或费用，是无法靠外在的区位、用途、建筑面积等因素的评估而准确反映的。被拆迁人实际上可能是唯一利益受损的主体，其受损的原因是拆迁补偿水平确定的不科学性和拆迁程序的不合理性。

城市拆迁中政府转型：利益整合成果

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