明清江南社会经济与地域文化初探

2023-10-16 理论教育版权反馈

【摘要】：如前所述，居然还有数宗事例的后续买卖契书至今仍然存留在世，为我们检视“草议”的实际效用提供了可能。目前已知的17宗房地产交易“草议”类或议单类文契，至今有相关交易正契存留于世的竟然有7宗，比对其正契，“草议”议定的所有条款，每一宗都得到了充分的落实。就此而言，可以说房地产交易形成的草议或议单，其内容具备了正式文契的基本功能。

上述“草议”或议单，在实际交易过程中是否得以实现呢？或者说，房地产买卖双方邀同中人、亲友议立的“草议”其实际效用如何呢？如前所述，居然还有数宗事例的后续买卖契书至今仍然存留在世，为我们检视“草议”的实际效用提供了可能。

例6张屏侯、新侯兄弟卖房《议单》，如前所述，是迄今所知江南地区最早的卖房议单，幸运的是，存留在京都大学法学部的文书，另有几件张屏侯兄弟同时具立的相应卖契。这些卖契表明，康熙十年五月，业主张屏侯、新侯兄弟，为了安葬亲人，筹措所需银两，先是出具《卖契》，说明卖房的原因是“粮银无措”，因此将嘉定县在城三图房屋一所卖与席处为业，收取房价银450两；^[21]继而出具《添绝卖契》，说明后来“又因钱粮紧急”，因而央请原中“议添绝银”，收取添绝银90两；^[22]后来再次出具《添绝卖契》，说明此次所卖房产，收取房价后，“已经添绝”，获取过添绝银，现在“又因钱粮急迫，且有葬亲大事”，因而再次央请原中等“再议添绝”，收取二次添绝银60两（此笔添绝银，也即加绝银）；^[23]最后第三次出具《添绝卖契》，说明此次房产，“已经添绝外，复行加绝”，现在“又因粮银无措，且葬费不支”，于是再次央请原中等，更向买主席处“言添”，获取“加绝银”30两，并且特别声明，此次加绝出“于常格之外”，“在席忠厚待人，在张得济正用，自后永远管业居住，并无不尽不绝，决无异言”。^[24]4件文书，正契1件，添契3件，相当完备，完全符合“嘉邑一卖三添旧例”。前后收取房价正契银450两，添绝银3次共180两，添绝银是房价正契银的40%。1件正契和3件添绝契与议单对照，正契连同以后的各契，所书内容，与议单完全吻合，均是在议单议定的范围内，也就是说，正契等各契的内容，双方在事先议定的议单中即已全部作出了规定。一应文契也清楚地说明，正契银和三次添加银，均是按议单的规定一次性支付的，相关文契均是于康熙十年五月一次性具立的，议单所议内容，在实际交易中，在诸位中人和亲友的见证与担保约束下，不折不扣地得到了落实。

除例4席世留绝卖房《合同议单》之外，存留在京大法学部的尚有其他几件相应文书。由这些文契，可以知道，雍正九年六月双方议立《合同议单》后，同年十一月，买主席廷美即具立了2件《约票》，说明“约到敦和堂房价银叁佰两正，期至交房日兑付”，“约到敦和堂房价银伍拾两正，期至交房日兑付”。^[25]约票的银数正好等于议单规定的交房日需付的银数，议单得到了落实。但可能买主急于用银，实际交房和付款日期与预定的时间出入较大。议单规定立契日期为雍正十年二月中，而在雍正九年十二月，席世留即提前具立《推收文契》，叙明已“得过正价银壹千两，今循乡例，又议得推收银壹佰两正，即便推收过户办粮，永无异言”^[26]。与此同时，席世留又具立《杜绝文契》，叙明已“得过正价银壹千两，又得推收银壹佰两，今循乡例再议得杜绝银壹佰两正。自杜绝之后，任凭拆卸改造，永远管业，再无异言”^[27]。同时，席世留还具立了《收票》，证明“收到廷美侄处房价银叁佰两正”，“收到廷美侄处房价银五十两正”。^[28]相关文书显示，席世留绝卖房屋，其正契银和推收、杜绝、加叹三契银的数量应该是相符的（未见叹契文书，但由收票可知，席廷美付出的银两，包含了叹契银）。此例卖房，与张屏侯、新侯卖房例一样，双方事先订立了议单，一次性地预先对所有交易银包括正契银和推收、杜绝、加叹三契银作出了规定，并且还循乡例，分别书立了推收契、杜绝契，甚至还书立了约票，但微有不同的是，正契、推收、杜绝数契的书立与议单不是同时，而是在议单约定的稍后时间。此外，此次卖房应该具立过的正契尚未见到。但无论如何，议单所议各款，在后来为实际交易书立的文契中全部得到了印证，议单完全得到落实。

例7之2金汉侯立《绝卖房屋文契》声明，金汉侯将此房绝卖与席氏为业，凭中议得时值估价银160两，其银契下一并收足，“自卖之后，任凭拆卸改造，永远管业，并无有分人争执，亦无重叠交易，倘有此等，出主理直，与置主无涉，待造黄册，即便推收，过户办粮”。金汉侯又就此房内自造的平房4间书立《卖屋文契》，说明前置房屋既已绝卖，此房因拆运不便，于是一并卖与席处为业，凭中议得砖瓦木料银40两，其银契下一并收足，“自卖之后，任凭拆卸居住”。同年二月，金汉侯又立《推收杜绝文契》，声明绝卖房屋时“得过正价银壹佰陆拾两。今照乡例，又凭中议得推收杜绝银肆拾两正，其银契下一并收足。自此之后，任凭拆卸改造，永远管业，即便推收，过户办粮”。同年三月，金汉侯又立《找根加叹文契》，声明此房绝卖，“得过正价银壹百陆拾两，又得推收杜绝银肆拾两。今循乡例，又议得找银加叹银贰拾两整，其银一并收足。自此之后，永无异言。恐后无凭，立此找根加叹文契存照”。^[29]这些绝卖正契和推收杜绝契、找根加叹契等，前后虽然间隔2个月，表面上似乎并非书立于同时，但实际是早就在议单中规定了的，分立的各契只是按议单的规定依时书立而已，议单各款在随后的房产转移中全部得到了落实。(www.chuimin.cn)

目前已知的17宗房地产交易“草议”类或议单类文契，至今有相关交易正契存留于世的竟然有7宗，比对其正契，“草议”议定的所有条款，每一宗都得到了充分的落实。就此而言，可以说房地产交易形成的草议或议单，其内容具备了正式文契的基本功能。

残留的房地产交易正契，也反映出买卖双方议立的“草议”，在实际生活中是惯常存在的。嘉庆十三年五月，王云芳将坐落吴县北元二图的平屋楼房等绝卖与江镇公所，签订绝卖正契时声明：“自绝之后，三姓永无异言他说，另立草议为据。”^[30]此宗房产交易，绝卖正契之先，订立了草议。前述道光元年十二月，陈赐之等人出卖江宁府城中朱履巷的房屋，在官颁的“官杜绝契”上的绝契声明“先立草议，后立允议”，说明曾先立草议，后立议单，再立正契。光绪元年十月，杨大龄与其侄儿等人将坐落江宁县洋珠巷的20余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓，书立在官颁的“官杜绝契”上的绝卖契声明“立议立契”^[31]。该宗房产交易，先立草议类文字，而后书立正契。更具体详明的是，道光二十年七月，严亮甫等将坐落于太湖厅二十九都十九图的大小房屋61间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷，其绝卖文契声明：“悉照草议所载，间隙不留，一应在内，凭中说合，绝卖与廷猷弟名下为业，计得时直绝价纹银壹千伍佰两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下一并收足，厘毫无欠。”^[32]同治十三年（1874）七月，刘锦文等将坐落于太湖厅二十九都十二图的平房连披屋共16间绝卖与承德堂，其绝卖房屋文契载明：“因无力修葺，情愿出售，先立草议，详细备载前后天井空地，上连椽瓦，下连基地，在房装摺，周围墙垣，拳石寸木，物随地转，间角不留，四址分明，丈见实地伍分伍厘贰毫，绘图于后，情愿杜绝卖与承德堂（仁记）名下永远为业。凭中三面议得时值绝价连推收、杜绝、找叹、装摺一应乡例在内，共计绝价足兑纹银柒拾伍两整，遵例总书一契，其银契下一并收足，不另立收票。自经绝卖之后，任凭得主拆卸改造，开垦驳筑，过户办赋。”^[33]以上数件正契内容反映，苏州以及苏州郊区、南京和上海等地的田宅交易，买卖双方在书立正契之前，均订立过草议或草议类文书，草议详细载明了所有房产、房价银及一应交割事项，而且对正契以外的推收、杜绝、找叹及装摺等银也一并作出了规定，而正契所载，完全按照草议所议，草议得到了有效落实。

在经济生活领域，草议也在其他场合存在过。苏州藏书家顾文彬，曾接受他人股票，于光绪九年十二月，议立草议。其日记记道：“盛杏生以济兴典股分票二万串顶替于余名下，加贯二千串，先立草议，俟明正再立大议，请伊元伯代立其事。又以济成股分票一万叁千串，抵押银六千余两。”^[34]顾文彬接受典铺股票，也同买房一样，先与立草议，后立正契。可见“草议”的议立，不独发生在房地产买卖中。此已超出本文范围，于此不论。

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